创二代丨陈思烺 突围联合办公

稿源:南方人物周刊 | 作者: 林克 日期: 2019-04-04

作为“地产二代”,他足够熟悉,同时也深谙联合办公这个空间生意除了新经济的因素,本质上依然存有地产经营的模式。从一开始,陈思烺就避开了孵化路线,直奔服务

“我普通话粤语都OK。”

作为一个强调服务的联合办公企业创始人,采访中陈思烺的第一句话就开始考量对方的需求。从香港北上创业三年,他的普通话已足够标准。

2017年,陈思烺在广州珠江新城的雅居乐中心开了第一家寰图空间,在这栋总高44层的写字楼里,寰图空间占了6层。他的父亲陈卓林是这座大楼的主人。

雅居乐中心北侧,大理石墙上的现代几何木悬挂着硕大的发光金属标志,宣示这片入口的归属。寰图在这里拥有独立的大堂入口、前台,以及电梯门禁。

在父亲的地产里开始自己的空间生意几乎是件顺理成章的事情,这是陈思烺的原生优势。但优势也仅限于此,在公司层面,寰图和雅居乐并没有实际的关联,父亲创立的上市公司也并不能逾越市场给出更多优待。

透过环绕整层的落地玻璃,陈思烺的空间里可以看到广州的核心地标。他和父亲陈卓林的办公室都位于这座雅居乐集团的总部大楼,拥有同样的落地玻璃和城景。不过这一次,陈思烺所看的方向似乎与父亲有所不同,他的视角已经突破脚下这片雅居乐空间的某种包裹。

创立寰图两年多,他的空间版图现已遍及北京、上海、深圳、香港、杭州等重要城市,项目物业涵盖高德、金地等地产企业。

与父亲所在的重资产行业不同,陈思烺的空间生意看起来似乎更轻盈,同时也更加广阔。

 

切入甲级写字楼

陈思烺切进联合办公领域是在2016年。那时他刚从投行离职,在香港经营自己的资产管理公司,业务范围涉及股市、债市、私募等。公司一个内地项目需要在广州驻点,他和几个伙伴从香港到广州找办公室。期间他发现,甲级写字楼的供应量远大于他的想象。

写字楼的供应规模随着新的城市中心建案的落成还在持续扩大,“地价在不断上涨,但租金水平一直维持着平衡。”陈思烺看到这些空间的资产价值“一直被低估,并没有被真正释放出来”。

这些构成了城市天际线的甲级写字楼,内里的服务多数没有跟上时代的速度,产品结构也非常传统。空间大多按层数或者半层进行交付,这意味着这些甲级写字楼所服务的企业,几乎只可能是一些大企业。

“这么大的供应量往上走已经是不可能了,只能往下走,”陈思烺认为能够消化这些空间供应量的只可能是中小企业或者创业企业,“因为他们支撑了全国60%的GDP,聘用的人口超过了劳动人口的90%。”

彼时中国的联合办公空间,在双创热潮的激发下,刚刚度过了前两年的爆发式发展。大量创业需求和官方的政策优惠让孵化器式的众创空间开遍全国,但突如其来的资本寒冬又将这个年轻的行业带入了洗牌整合阶段。

2016年,当时估值达160亿美元的国际联合办公巨头Wework正式进入中国;隔年,前万科副总裁毛大庆创立的优客工场完成了对方糖小镇与洪泰空间的一系列并购和换股;氪空间也从36氪单独拆分出来并完成了A轮融资。

大量一线城市边缘或二线城市的末端玩家,因地缘因素入住率低,或难以找到可复制的孵化型空间模式,潮水退去之后,要么接受兼并,或者黯然退场。

与其他的联合空间创业者不同,陈思烺思考路径的起点,并非从那些创业大潮中的个体出发,为他们的孵化和众创打造空间。相反,他从空间行业的供给需求里找到甲级写字楼这个切口,然后反推出解决方案。

作为“地产二代”,他足够熟悉,同时也深谙联合办公这个空间生意除了新经济的因素,本质上依然存有地产经营的模式,而地产的核心是地段。从一开始,陈思烺就直接避开了孵化路线,直奔服务。

要让大量的中小型企业和初创企业进驻到都市核心的甲级写字楼,需要降低入驻的价格门槛。陈思烺的第一步是丰富办公空间的产品结构,针对不同企业定制不同的产品组合,从一个人到一千人的团队都可容纳,降低入驻门槛。

在空间规划中,他对茶水间、会议室、前台等设施采取联合办公的模式在整个寰图空间共享和公用。陈思烺做过测算,这些“公摊”在写字楼里至少能减少了50%的面积,多出的面积自然而然就变成了新的工位或其他设施。“在经济环境不确定的情况下,节约成本对企业来说是非常吸引的一个事情。”陈思烺说,“我们给出的核心其实是在不确定中寻找确定。”

黄一匀是房产咨询公司莱坊(Knight Frank)的广州负责人,她所供职的这家历史超过120年的英国公司相对传统,对办公的选址要求非常高。去年9月,公司原本所在的旧写字楼租约到期,她准备搬到珠江新城,但该区租金较高,加上考虑到未来几年的扩充计划,最终决定选择更为灵活的联合办公空间。

寰图深圳鼎和大厦项目的公共办公空间,设有拳击和吧台

参观过不同的联合办公空间以后,她觉得寰图的环境更匹配公司的专业商务形象,后来总部的高层人员来参加分公司的乔迁仪式时,也对楼宇形象、进出口的动线安排以及对品牌的营造表示了肯定。

很大程度上,寰图所瞄准的正是这些对办公形象有着高要求的企业。除了传统联合办公都具备的分享、聚会、商学院等等,寰图提供了多见于服务式办公室的“虚拟办公室”增值服务,包含商务地址、中英文的公司语音信箱等等。

黄一匀的公司在寰图开业当天的鸡尾酒会也选在楼下的寰图生活空间里进行,“活动几乎一步一步扫除了公司高层对我们选择联合办公的疑虑,现在上海的总部、浦东和北京增加的一些人员也都开始转向联合办公”,黄一匀说,“当然,主要租金也比预期要低。”

 

整合模式

2016年的第一轮行业洗牌后,大量有着孵化器和众创空间基因的办公企业,也开始转型成侧重服务的联合办公模式,开始进入市中心,把战场收窄到CBD的甲级写字楼领域,陈思烺同时也面临着传统的高端服务式办公室转型自营联合办公模式的夹击。

“五星级酒店的功能除了住宿之外,还会把会议、餐饮等内容集中在一个空间里,人们去酒店并不一定只是为了住宿。”陈思烺因此想到,“写字楼是人口密度最高的地方,只要有人就会有需求发生,比如早上喝咖啡,中午吃饭,过去这些需求都是分散式满足的,那为什么我们不能跳脱自己的思维,除了做办公空间以外去做一些大众刚需高的那些产品呢?”

他的应对方案是在写字楼里打造一个包含工作和生活的生态体系。在雅居乐中心共6层的空间里,陈思烺拿出了近3层做生活空间,包括自营的咖啡、厨房、烘焙、健身房甚至高尔夫练习场在内的十几个业态。自负盈亏,同时对外营业。

这其实非常考验其中每一个独立业态的运营能力。如果生活业态自身竞争力不足,不仅无法构成品牌型的生态,反而餐饮、健身的高成本也会拖累整个空间。为了达到空间体系的协同和联动,陈思烺花大力气做了同一套会籍系统和管理系统,在寰图,办公空间的会员除了可以使用健身房,还可以享用包括20杯单品咖啡在内的生活空间优惠和折扣。

深圳航天科技广场项目的寰图餐厅,时常举办寰图商学院分享会

陈思烺在内部也鼓励打通销售,例如用户在健身房锻炼,需要配合饮食的时候,教练会依照用户的目标去餐饮部分进行配餐;咖啡馆的员工如果看到有连续几天都来这里工作的客人,也会推荐到楼上的办公空间。对于这些在不同产品之间的引流,员工也会有相应的额外收入。

第一家在雅居乐中心的寰图,开出半年已开始盈利。在寰图目前的盈利渠道中,办公空间、生活空间与场地租赁收入的比例达到6:3:1。

看起来良好的收入模型和生态模式,吸引了更多业主合作。不到两年时间,寰图在北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市拥有 24家综合办公空间,总管理面积约 20 万平方米。

2018年10月,寰图宣布完成数亿元人民币A2轮融资,投资者包括富力地产董事长李思廉、星河湾集团以及时代中国。这些投资者全都具有地产属性。对地产业主来说,寰图所带来的空间和业态,除了消化库存,看中的可能还是其对物业进行的资产增值的可能性。

陈思烺对自己的模式非常自信:“在每一个细分的领域上面,我们都有不同的竞争对手,但是有同样完整生态链的公司,在我们认知的范围里面,还没见到。”

他希望打造的不只是联合办公空间,而是一个类似于办公领域的酒店管理集团模式,从一栋写字楼的空间规划与设计、硬件配套以及顾客服务等方面进行运营。

寰图在A2轮融资后开始更快速地扩张,规模化运营将验证他的理论和商业模型在经过大量复制后还能否在不同的城市和区位中成立。

“其实空间本身没有意义,真正的意义是看人去如何赋予它。”陈思烺把这个行业比作手机,只不过产品是一个空间:过往你可能要去咖啡店,你就可以把它当成相机;你去餐厅就把它当成MP3;这些功能在手机里的整合已经实现,换到空间里不能说一定会成功,但是一个尝试。

陈思烺拿起桌上的手机晃了晃,“现在没有人再带傻瓜相机出来了,对不对?”

 

天塌下来都能睡得着的人

作为雅居乐掌门人陈卓林的儿子,陈思烺并不避讳父亲的资源。对于“地产二代”的身份,他坦言这给他的创业带来了相对的优势,父亲的人际网络、供应商资源,他“没有理由不去承接”。

父母在陈思烺小的时候,或多或少都会有意识培养他的商业思维。7岁时陈思烺就从中山迁到香港生活,而父母正处于事业的上升期,留在了广东创业,平时一家人只有周末才有机会见面。回家时,常常吃完中饭就被带去售楼部。

那时不少香港人来内地买房,陈卓林要亲自陪着买家,有时陈思烺也跟着去看房、跑工地。陈思烺常和同事开玩笑说自己已有二十多年房地产行业经验。

“我不是参与者,但绝对是一个旁观者。”儿时在售楼部的大量时间,陈思烺回忆起来觉得对现在依然发挥影响,“那个时候具体的东西我觉得都不重要,重要的是看到了一家企业的发展周期以及它在这个周期里上升到不同平台的样子。”

他自认经历了香港和中国大陆至少两个经济变化的周期。在香港,他见过人们挤破头抢一个能够买房的资格,突然金融风暴一来,同样的房子“打五折都没人买”。回到大陆,他看过很多房企为了给当时还不能贷款的香港买家提供分期,最后资金链断裂,大量烂尾楼出现,几百家企业一下消失。虽然自家没做这个跟进,但整体的市场信心没了,家里也受到影响。

如今掌舵自己的公司,陈思烺行事稳健,特别是对现金流的控制部分,他觉得这来自于儿时第一手经验的影响。“很多经验可以被总结出来,但亲历其中去切身感受还是两码事。”

父母一直被他视为朋友,去香港之后,几乎他所做的任何选择,从升学、择业到创业,父母都给其最大的自由,直到现在也没有给他提过任何要求。优渥自由的家庭条件,让他可以最大限度地按照天性成长。

从香港去英国读高中,为的是追随一位从NBA费城76人队教练组退休的英国教练。这位教练回到英国后在高中执教,第一年就拿了全国冠军。

对于陈思烺来说,英国高中选择很多,但他看中的完全不是环境和教学成绩,打动他的只是这个教练和他的故事。为了去这所学校读书,陈思烺说那段时间是他读书“最努力”的一段日子。到了英国之后,陈思烺如愿进入校队,成为了这位冠军教练的球员。

除了出现在球馆,陈思烺也是校长室的常客。在英国读高中时,陈思烺住二楼,冬天大雪,他好奇水到底是如何结成冰的,就直接把一盆热水从窗户倒下路面。到了大学,陈思烺组乐团,担任主唱和吉他手,经常去酒吧表演。有时候他会夹带私货,在表演的英文歌单里加两首Beyond或者五月天,“传播亚洲音乐文化”。

这样的“自由生长”一直维持到他大学毕业。作为一个财富早已自由的地产二代,陈思烺在毕业的时间节点并未对自己的人生有全盘打算。直到进入摩根士丹利工作,才发生转变。

“那里的工作氛围以及周围的同事、上司都非常专业,节奏极快,”陈思烺意识到要融入这样的环境,必须快速成长。在三年的投行生涯里,他参与了6个IPO项目和十几个债券的发行与收购、并购。

他所在的组,每一年的资产链里的交易额超过百亿美元。获得经验的同时陈思烺也收获了自己的人脉,如今寰图的高管团队,有四位都来自摩根士丹利。

离职创业的时候,陈思烺其实连具体要做什么都没有想好,“我觉得做什么东西你都有可能成功,哪怕蓝海或者红海的生意,最重要的事情我觉得是你身边的那些伙伴。”

在陈思烺的定义里,“伙伴不是相信一件事情他愿意去共同完成的人,而是一开始的时候你连事都没有,大家也愿意一起去探索、寻找,我觉得这个比任何东西都重要。”

在寰图,几乎所有的员工都称他Captain(船长)。他说自己最大的能力就是能让其他人感受到希望,让大家彼此信任。这也是他从金融行业里出来创业的原因,希望能影响更多人。

陈思烺形容自己“天塌下来都能睡得着”,从不焦虑,是因为坚信“如果这个难关是具体的,那么它一定有具体的解决方案。”

但压力还是有,公司的首席财务官崔俊彦是陈思烺在投行时的同组同事,她记得陈思烺第一次看公司的财务报表说的话,以前的每一个决定只影响自己,现在的每一个决定都影响队员和他们身后的家庭,他要为大家负责。

时隔两年,今日的联合办公市场又迎来了一轮更大规模的头部整合。和两年前不同的是,资本对于这片之前无限看好的蓝海领域似乎有了一些松动。知名投资机构软银原本计划以高达160亿美元购买WeWork的多数股权,今年年初最终公布的实际投资金额被砍到20亿美元。

在学生时代,没有身体优势的陈思烺一直是校篮球队的队员。如何在场上和场下与外国球员竞争?陈思烺的回答听起来有些自负却又诚恳,“靠脑子,因为我打控卫。”

篮球比赛中的控球后卫是一支队伍的组织者,是所有战术的起点。控球后卫从来都不是球场上最闪耀的明星,他需要做的,是在最恰当的时机做出最佳判断,把球交给队友,或是在机会出现在自己身上时,果断出手,把球投入篮筐。

而对于陈思烺来说,他的这场比赛似乎才刚刚开始,不过显然赛况已经足够激烈。

 

文  林克 / 编辑  孙凌宇  rwzkzx@126.com

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南方人物周刊 2019 第11期 总第589期
出版时间:2019年04月18日
 
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