封面人物 | 长租公寓变局

稿源:南方人物周刊 | 作者: 陈洋 陈牧川 熊方萍 潘晓瑾 日期: 2018-09-05

关于一线城市租金水平、机构化租赁企业运营模式、资本在长租市场中所扮角色的讨论甚嚣尘上

一波未平,一波又起

8月23日一早,一个微博小群突然热闹起来。

击碎平静的是一篇名为《为什么中介哄抢租赁房源?因为贩毒都没它来钱快》的自媒体文章。文中直指,一些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益,以“空手套白狼”的方式,套取大量贷款资金用于市场扩张,把利益留给自己,却把风险完全转嫁给房东、租客以及全社会。在一线城市房租暴涨的大背景下,“毒贩”、“压榨”、“崩盘”等字眼,无疑针针锥心。

之前,在这个名为“蛋壳公寓受害者维权群”里,群友们抱怨的多是些服务问题,比如甲醛超标、私搭隔断或者拖延维修等。但这篇言辞激烈的“爆文”,一下让许多群友惊出了一身汗。情绪激化的背后,是对文中提及的“被贷款”行为的“似曾相识”。

按照文章的说法,比如租客在中介处签了一份一年期租赁合同,并约定押一付一;实际上,这背后还有一份贷款合同,中介公司可利用租客的信用,提前从贷款公司获得一年的租金,而租客每月支付租金,实则是在偿还一份分期贷款。

所谓的“被贷款”即是租户在不知情的情况下签订了贷款合同。一旦中介公司资金链断裂,租客将不仅面临付了租金却无房可住的困境(未及时收到中介租金付款的房主会收回房屋),还需要替中介公司还清余款,逾期则会影响个人信用。

把文章链接丢进群里的是一位名叫“ZEE”的武汉群友,她连发了三个哭脸称,自己身上就背着一份两年期的分期贷款合同,提供分期服务的是一家名为“会分期”的消费金融公司。看完文章,她的第一反应就是赶紧“解除贷款”,希望群里的“难友们”能够群策群力。

群里的说法很多,有人觉得不需要太过惊慌,按照当时蛋壳销售的说法,作为名义借贷人的租客,一旦终止租房合同,贷款就会自动解除,转由蛋壳继续还贷;也有人同意爆文的说法,即背后的风险在于,如果蛋壳一旦终止还贷,或者出现运营问题甚至一夜倒闭,那么租客就会面临贷款逾期、影响征信的问题。

“那怎么办啊?被坑大了,还出不了坑。”ZEE更着急了,她想直接跟贷款公司解除合同,却发现在之前签约的贷款平台公众号“会分期”上,只能点还款。她又去咨询蛋壳客服,但客服说自己只能解除租房合同,手里并无贷款合同。

ZEE有些茫然,困惑且无头绪。群友们骂咧了两句,便再次回归平静,直到下午又一条新闻的出现——“长租公寓首例爆仓:杭州鼎家破产 4000租户受损”。

据《中国房地产报》8月20日报道,长租公寓公司鼎家网络科技有限公司发出通知,称公司因经营不善导致资金链断裂,已停止运营。而据租客介绍,当初租房时,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。

ZEE最害怕的那种情况真的发生了。

不过,“首例爆仓”的说法或许并不准确。早在今年3月,就有人在微博爆料“上海爱公寓平台”资金链断裂。跟鼎家一样,爱公寓的租户同样曾遭遇“被贷款”。根据微博博主“猴子讲故事”当时的爆料,“中介曾索要租客的证件并且拍照,理由是用于租房合同审核,但过程中多次使用租客的手机‘教’你在支付宝中如何申请‘线上月付’,并且快速操作完成。中介用租客手机申请的所谓‘月付’,实际是平安好房公司的贷款业务,贷款公司未通过电话核实及尽到告知义务,就绑定个人小额贷款,并放贷到‘爱公寓’。”而因为爱公寓资金链断裂,大量租客不得不继续还贷,若不还贷将会上平安征信的黑名单。

虽然许多群友还是选择相信,今年刚刚拿到过亿美元融资的蛋壳,短期内不会落入与“鼎家”、“爱公寓”相同的命运,然而“被贷款”的弊端却已然从纸上跃入现实,不安与气愤的同时,更多人开始回忆起签合同前后,类似的“贷款引导”或“事前隐瞒”。

在杭州工作的柳平是维权群的新成员,她正是因为对蛋壳“签约后才被告知贷款”做法的不满而入群的。

据她介绍,8月20日,在58同城上找房的她搜索了工作单位附近的几个小区,发现搜索结果靠前的基本上都是蛋壳的房源,于是约中介带看。因为房子装修不错,而且可以押一付一,柳平觉得不错。“蛋壳管家告诉我房源很紧张,既然看中了就赶紧付定金,”在其催促下,柳平在蛋壳公寓的APP上签订了定金合同。

但交了500元定金后,管家突然跟她说要查下征信,需要拍一张手拿身份证的照片。柳平觉得很奇怪,反复追问下,她才第一次从管家口中得知了租房需要贷款的事情。柳平害怕遇到骗子,想要回定金,却被管家一口回绝,“他说之前定金合同上写了贷款的条款,是我自己没看,跟他没关系。”无奈之下,柳平拨打客服电话投诉,客服却又把责任推回了管家身上。反复沟通无果,她只有放弃了那500块钱。

来自上海的群友吴宁跟柳平的情况相仿。今年4月因为工作从闵行区换到了普陀区,安居客的中介向他推荐了蛋壳。“因为之前中介带看的房,我都不满意,房子破、价格还高,我一看蛋壳的房装修不错,环境也好,还承诺了各种服务,就决定试试。”最终,他跟管家敲定,以2300元(房租1990元加上8%的管理费等)左右的价格租下了那套三居公寓里一个不到10平米的卧室。

“当时租住的房子还没到期,我想先定下来,到下周一再签合同,所以交了500元定金。但管家一直跟我说,现在房子很紧张,定金只是暂时帮你把房子留着,留一天100,最多留五天,如果五天之后再签合同,这定金就不算在租金里了。”

考虑到找房子的麻烦,吴宁决定直接签合同。结果准备交钱的时候,蛋壳管家让他下载一个叫作“任买”的APP,她才意识到原来要贷款。

不同于警觉的柳平,吴宁当时并未提出异议。“我这人特别容易相信人,之前也没遇到过黑房东黑中介,所以他让我下载APP,我也没多问,我并不排斥这些东西,我就想着支付宝、京东、腾讯不都有类似的东西么,蛋壳那么大的公司也不能骗我们。”最终,吴宁分别在蛋壳公寓和任买的APP上签订了两年的租房合同,及两年的分期贷款合同。

不过,就在8月初,住了不足四个月的吴宁就因为服务问题提前解约,“我的房门报修了四个月都没有人来修,问客服今年能修好么,他竟然说不知道;后来有一次,我记得明明交过水电费,他们却一口咬定我没交。”因为全额退押金的事,吴宁跟客服纠缠了许久,这两天刚刚解决,就曝出“租金贷”的事情,“客服说解除合同后会自动解除贷款,我有点不相信的,所以录了音。”

根据吴宁在8月21日租约结束后第二天展示给《南方人物周刊》的在任买上的“账单详情”,从2018年9月15日以后的每月还款日,还款金额均显示为0,状态均为“已还”,“好像是没问题,但是也没有明确显示合同已解除。”

自《南方人物周刊》记者于8月23日加入维权群以来,几乎每天都有新人进群,诉说自己遇到的“奇葩事”。有群友回忆说,签贷款合同的时候,管家让他信息随便填,“我专科他给我合同写的是本科,没单位就让我瞎编个单位”;有的还在实习,就被“虚假构造一个单位”;还有人在群里抱怨,蛋壳管家24日早上来电话说之前签的租房贷要换签一家公司,不签就会过来换门锁密码……

“大家一起退,他们需要集中给贷款机构还钱,说不定会把资金链搞断,不知道刚融的几个亿够烧么?”一个群友义愤填膺地说道。“倒闭了,押金事小,我就怕要我还贷款”,另一个群友不安地回应,“当时住蛋壳本来是看中了月付,要是年付,刚毕业的谁能付得起,本来想着减轻压力,最后还是掉到了坑里。”但也有群友很矛盾,“新闻跟进报道是好事,同时对我们来说也是坏事,报道一出来各大媒体都转载,他们的租户越来越少,进账少了资金紧张,(资金)断裂咱们贷款就背定了。”

 

租房贷之争

无论8月23日那篇自媒体文章的出发点是什么,很大程度上,它掀起了大众对于长租公寓引入消费贷等模式的质疑和抵触。甚至有言辞激烈者直指,“所谓的资本创新完全是缺德。”一时间,关于一线城市租金水平、机构化租赁企业运营模式、资本在长租市场中所扮角色的讨论甚嚣尘上。

而要梳理清楚长租公寓行业在近年来的变化,或许还应该从2015年说起。

对于长期承受着政策不明朗风险的长租公寓行业来说,2015年无疑是暖风习习的转折之年。先是11月份,国务院办公厅的85号文首次把公寓定性为生活性服务业,并在税收、融资等方面给予政策支持。到了12月,住建部又发文首次提出“购租并举”,主张大力发展住房租赁市场,推动住房租赁规模化、专业化发展。

 

杭州长租公寓品牌鼎家的总部一片狼藉。鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家

 

一些商业企业敏锐地捕捉到了政策破冰的趋势,一时春江水暖。

这一年,由前团购网站糯米网(后被百度全资收购)创始人、前领英中国总裁沈博阳天使投资的蛋壳公寓在北京成立。根据公开数据,2015年年底,成立一年的蛋壳公寓的房源数量已达到两千多间;而成立于2011年5月的自如,四年后已在京拥有3万套、10万间房源,房源量相比2014年增长了3倍。

到了2016年,政策更为明朗。6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,《意见》提出六项具体政策措施,第一条即是发展住房租赁企业,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。就在《意见》发布的前一个月,自如从链家拆分出来独立发展,彼时,自如已经进驻了三个城市,手握20万间房源。同年年底,蛋壳公寓的房源数量也达到1.2万间。

2017年10月十九大召开完,行业热度进一步升温。十九大报告中,过去“购租并举”的说法已经扭转为“租购并举”,租赁行业迎来了新一轮利好。光华管理学院在2017年12月发布的《中国租赁住房REITs市场发展研究》报告中就解读道,“根据国家出台的一系列租赁住房政策指引,未来中国租赁住房行业的发展模式将由当前的‘C2C’向‘B2C’转变,租赁住房资产将由各类租赁住房运营企业长期持有。”

根据链家于2017年底发布的数据,中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV(交易总额)已超过1万亿元;未来 10 年,中国租赁人口近 2.3 亿人,租房市场租金GMV 将接近3万亿元;到 2030 年,租赁人口近 3 亿人,租金GMV 将达 4.6 万亿元。

 

 

一时间,享受着多项政策红利及良好中长期收益预期的住房租赁市场,便成了各路资本追逐的“风口”。无论是以万科为首的房企系,还是以链家(自如)为代表的房产中介系,抑或是以蛋壳为代表的公寓运营商系,都想在庞大的租房市场中拔得头筹。据《58集团2018一季度住房租赁市场报告》,截至2018年3月,全国范围内的各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。

“跑得不够快,就会被竞争对手碾压。” 魔方生活服务集团CEO柳佳在今年年中接受《中国企业家》采访时,曾这样概括魔方这几年的“生存哲学”。而速度几乎是整个行业拼杀的关键,要衡量跑得够不够快,一个重要的竞争性指标即是手握房源的数量。“资本看中的是你的团队和产品有没有很好的复制能力,”一位行业内的创业者告诉《南方人物周刊》。

综合网上公开数据,截至2017年年末,“相寓”(我爱我家旗下品牌)以及“自如”的在管房源均已达到50万间;成立较晚的蛋壳公寓同样发展迅猛,较2016年底增长了近5倍,达到7万间。而根据蛋壳董事长沈博阳在今年3月接受新浪科技采访时的说法,蛋壳计划在未来三年内,让管理房源数达到100万间。

然而,各家猛刷数据背后有一个关键的前提:要争取更多的房源,拿下更多的市场份额,需要在短期内投入大量的资金,可是钱从哪里来?

目前长租公寓市场的三类玩家,除了房企系是自有地产为主,无论是中介系还是运营商系,这些更为活跃的市场主体本质上都是“二房东”。从资金投入上看,不仅要拿房、装修,还要投入经营、服务、管理,再加上渠道推广,需要大量的资金。但他们并非自持地产,没有房产抵押,往往无法获得传统融资支持,仅靠租金回报,回收周期又长。

那么,如何降低资金获取成本,就成了长租公寓行业克服盈利痛点的关键。

股权融资是可以选择的出路之一。

 

即便是一位房产中介,史泽会也没有逃脱北漂最大的痛——搬家。她来北京两年,搬家6次

 

事实上,资本向头部玩家的聚拢为其提供了巨额的弹药。2018年1月,自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资。2018年6月,在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后,蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。而根据券商中国对20家规模排名靠前的长租公寓运营商数据的统计,市场排名TOP10的分散式公寓今年以来的融资额已达到了64亿元;而对于TOP10的集中式公寓,这一数据也同样逼近14亿元。

然而,即便资本凶猛,相比滴滴快的式的补贴大战,长租公寓行业比拼的资金体量,显然不是仅靠风险投资就可以持续支撑的。

那该怎么办?

实际上,早在2016年国务院办公厅公布的《意见》中,就明确了“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。可以理解为,政策鼓励利用合规的金融创新方法支持住房租赁企业的发展,这正是“金融+长租公寓”的运营模式在行业里被广泛使用的原因。

据中联基金总经理何亮宇介绍,从实践情况看,目前“金融+长租公寓”模式的主要资金来源包括商业银行、互联网金融企业、消费金融公司、ABS(以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式)等。

“各种资金来源中,ABS具有透明、公开、信息披露完善、监管措施充分等特点,目前总量为15.64亿元,是各类资金中占比最小的。很重要原因就是满足监管要求的合格企业和资产不足。”魔方公寓和自如就曾于2017年先后推出了ABS,以2017年8月15日发行成立的“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例,该项ABS发行规模为5亿元,项目的底层资产即为自如的房租分期小额贷款。

而根据蛋壳公寓创始人兼CEO高靖今年5月对“安家融媒”的介绍,蛋壳目前在金融方面主要涵盖银企合作、消费金融和融资三部分。根据公开资料,目前蛋壳公寓的资金来源主要包括银企合作(蛋壳公寓先后与中国建设银行上海嘉定支行、深圳分行、武汉江岸支行签订租赁合作协议)和消费金融(曾与蛋壳合作的金融企业包括任买、会分期、惠分期、元宝易、微众银行等)。

在何亮宇看来,在规范发展的前提下,以房租分期为代表的消费贷是对租赁企业和租客都有利的金融工具。比如租客的租期为一年,对于一些手头不宽裕的租客,通过消费贷,可以享受一次性付清一年房租带来的租金折扣;而从房屋租赁企业的角度,可从消费贷企业一次性获得一年房租,而其向业主支付房租的周期一般为3个月,这样就可以形成公司账上的资金沉淀,相当于企业使用了租客信用,以较低成本获得了资金。

同时,对于提供消费金融业务的企业来说,庞大的市场需求能帮助它们迅速获客并开展业务。以“会分期”为例,其可向租客提供季付、半年付、年付等金融产品,分期服务费分别为 4%、5% 和 8%,逾期费率按月租的 1% 收取,违约率为租金的 10%-20%。实际上,据一位长租公寓创业者向《南方人物周刊》介绍,许多做相关业务的公司会主动联系长租企业,寻求租金贷合作的机会。

虽然舆论大多对房屋租赁企业通过消费贷获取资金沉淀的做法颇有微词,但何亮宇觉得这中间还是存在一些误读,“期限错配和资金沉淀是二房东经营模式下必然存在的,这就跟零售行业中批发端与零售端账期不同形成的铺底资金相似,而与是否有消费贷无关,但是消费贷确实加大了资金沉淀。”

他认为最近“租房贷”备受争议,主要是因为其在发展过程中出现了一些违法违规的行为,导致风险暴露,有的即使合法合规,也存在过度使用消费贷的情况或趋势。“比如租客的租约是一次性支付一年租金,但消费贷却是两年甚至三年的;有的租赁企业不充分介绍各种支付方式,刻意引导甚至隐瞒欺诈租客,诱使其采取消费贷方式;有的租赁企业获得沉淀资金后,不进行主业扩张,挪做他用。”

就在8月17日,北京市住建委、市银监局、市金融局、市税务局等多部门对住房租赁企业约谈时提出的“三不得”要求中,第一条就是住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。而在市住建委已经启动的对住房租赁企业的联合专项执法检查中,不按约定用途使用融资资金的行为也被列为“三严查”之一。

虽然许多金融人士立场坚定地认为金融创新绝不应该为“爆仓”背锅,但关于“金融+长租公寓”模式的讨论和反思也在继续。

“以‘自如1号ABS’为例,虽然依托自如的风控体系和分期消费场景优势,该类资产违约率极低、安全性较高,但是其潜在的风险点可能在于底层资产的持续生成能力,即在房租上涨及市场情绪波动的大背景下,自如能否持续高效地获取足够优质的底层资产或存在一定风险,而获得房源最好的方式就是通过高租金。”虽然无法预测市场前景,但沣信资本产品研发部副总裁陈岱认为未来房源获取可能会更加激烈。

一个普遍的观点是,在行业迅速发展的背景下,住房租赁确实存在一定的监管缺失。考虑到目前长租公寓是否“爆仓”很大程度上还是取决于相关公司的运营和风控能力,加强监管成为金融行业的共识。陈岱认为政策如何跟进和细化同样需要谨慎,“后期随着监管的推进与深入,是否会引发行业恐慌,导致与长租公寓连接的“租房贷”投资人挤兑,或是长租公寓的借款人大规模违约,都应该提起重视的。”

8月25日,《南方人物周刊》记者以租客身份在北京海淀区随机走访,据一位蛋壳管家介绍,目前蛋壳的支付方式分为三种(押一付一,押一付半年,押一付一年)。该管家的首推并非之前备受争议的“租金贷”产品,而是重点推荐了据说仅在8月限量开放的“押一付一年,服务费打一折”的活动(据其介绍,以前支付全年租金对应服务费打六折),并称这一“福利”推出后,选择年付的租户明显增多。

当被问起关于“分期月付”的细节,该管家称,8月过后,蛋壳采用月付形式会变少,“后面可能就不做这个了,其实这本身是一个好事,也不用付利息什么的,坑人的主要还是一些小中介,结果网上老说这个不好,以后可能都办不了月付。”

9月1日,《财经》援引知情人士的消息称,北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务,其中北京银行将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。

不过,从全国范围来看,因为各地情况各异,政策“是进是退”的风向并不统一。据一位业内人士对《南方人物周刊》透露,五大行中的一家为响应政策从去年起陆续开发了多项住房租赁金融产品,最近,西南某分行为了增加系统里的房源数量,将高校的宿舍全部上线,让住宿舍的学生下载APP完成交易。“一些地方还处于拓展房源促成交易的阶段,基本还没涉及房租贷。”

 

“北京过来的企业”

时隔大半个月,提起“天通苑事件”,孙旭依然表现地有些义愤填膺。

8月1日,一位名叫“仙翩”的网友在水木社区发表了一篇帖子,该帖称,自己于7月中旬将天通苑的一套120平三居室挂在58同城上面,打算出租。本来预期价格在7500元每月,但在自如和蛋壳公寓两家中介的三轮抬价之后,最终以10800元每月成交,房租每年涨2%。“仙翩”声称,当时蛋壳公寓的中介说,不管自如出多少,都多加300元。此后,自如回应称,该事件系不实传闻,长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。蛋壳公寓也发表公开声明称网帖内容虚假,蛋壳公寓并未与发帖人有过这套房源的签约行为,已报案并提起诉讼。

作为北京某热门地段的蛋壳管家,孙旭对于这场长租公寓风波的缘起,给出了一个截然不同的故事版本——蛋壳非但不是搅局者,反而是受害者。

“其实那房子根本用不了那么贵,住的人也不傻,这么高价不会租的,我们主要是为了跟自如斗气。”根据孙旭的说法,房主最初和蛋壳谈好了,可自如来插了一杠子,“我们业务员都很生气,公司就说,‘无论多少钱,这个房子都要给我们租掉。’”可没想到,房东把事情发到了网上,“捅大了。”

无论孙旭的说法是否属实,她的故事都间接佐证了行业抢房确实存在;而即便“仙翩”的说法并非完全属实,根据该帖下网友的跟帖,高价拿房也绝非个例。《中国基金报》曾在报道中援引一位名为“Leonardo”的网友的留言,“去年过年邻居的两居出租市场价5k-5.5k,开始自己谈可能都愿意出5k左右,结果中介直接给8k租3年,他心动了,租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子:客厅做了隔断当3居分租,整租9.5k。”

在广州从事了两年多长租公寓创业的方可认为,这段话其实透露出了两个信息,一是长租公寓由来已久的盈利模式,二则行业走上风口后激烈的竞争局面。

据方可介绍,对收来的房屋进行“N+1”改造(比如两房改三房)一度是行业的普遍做法,也是政策最初支持行业发展的原因之一。

 

 

“从政府的角度,如果我作为‘二房东’,手里有一千套房,我把合租房里很少使用的客厅改成一个房间,相当于市场里就多了一千套房源供应;从租客的角度,比如一个三室一厅的市场价格是8500元,那么经由我们改造装修,每个租客分摊的租金就可以降低300元左右,如果我们能跟房东谈得更低,租金就可以更低,其实租客是以更低的价格获得了一个较好的居住品质,也不必一定要凑齐朋友来整租;从我们租赁企业的角度,其实是从批发到零售,如果成本管控、运营管理得好,也是一门好生意。”

从2016年年中推出第一个项目,定位女性白领公寓,方可手上至今已积累了近800间房。不过两年来,让他颇为感叹的是,无论是他还是同行,广州这两年始终没能长出一家规模很大的本土长租公寓品牌。

变化始于去年底,带来变化的正是自如和蛋壳。方可将它们统称为“北京过来的企业”,二者分别于2017年12月和2018年4月入驻广州。外来者的入局几乎让广州租房市场的池子一夜之间由平静到滚烫。

“广东人做事比较务实,一般不会通过高杠杆去撬房东的房源。北京过来的企业就不一样了,那边喜欢不断地融资,不断地放杠杆去扩张。这两家公司来广州之后,整个市场确实被抬得水涨船高了。”

 

交锋

方可与自如、蛋壳的第一次正面交锋发生在今年3月初。虽然行业里早就流传着各种被“秒杀”的故事,但这场“战争”结束之快,还是让方可印象深刻。

那天,一直联系的中介通知他去看新房源,到了房主家,才发现除了自己,还有蛋壳、自如在内的好几家友商一同“竞标”。“我们是按市场价去拿,两房报的5300。蛋壳一来呢,直接抬高到6000,自如又抬高一些。” 方可自知拿房没戏,便起身离开。

“我们的经营方式不一样,他们是做规模,可以这样去报,我们这种精细化运作的,如果租金谈得太高,后期运营的压力很大。”方可心里有本帐,如果拿下这套两房再改三房,按照他们的操作标准,家私家电家具配下来(三台空调6000元+一台洗衣机1000元+一台冰箱1000元+3套家具12000元),加上其他装修改造,差不多要花去三万左右。“如果我6000元拿下房子,对外出租就要到七八千才能回本。但是租金高了,空置率就会上升,压力马上就来了。”(方可拿房多为装修好的回迁房,改造主要是通过搭建硅酸钙板隔断墙,做出一个房间,故装修成本较少。公寓行业不同于中介,公寓从跟房东签订合同收房开始,就要向房东付房租了。有行业数据称,长租公寓的出租率低于90%则容易处于亏损状态。)

事后,在和同行的交流中,方可才意识到,这些“北京友商”不仅资金充足、推广舍得,拿房也很讲策略。“虽然他们报价6000,比我们高700,但他们并不是按我们惯用的全包式报价,他们可能需要房东自己出物业管理费,还会让房东每年给他们一个月的免租期(用于装修)。这样算下来,可能他们的成本也就不到5500。但对房东来讲,最有冲击的就是单价,房东答应了,他们才会具体谈条件。还有一些房东会觉得他们的公司大,有品牌背书,就同意他们免押金,那相比我们要押两个月的租金,成本又降低了许多。”

据方可介绍,在蛋壳进驻广州前,自如拿房几乎不需要加价,“自如品牌大,一些小区房子本身3500,它可能3300就拿下来了,因为它可以给这个房子做很多增值服务。”但这种“没有竞争”的状态,很快被“融资子弹”充足、同为外来者的蛋壳给打破了。

虽然方可确实感知到了友商进驻后对拿房价格的影响,但亲历过双方竞价现场的他并不认同此前舆论的忧虑,即租房企业会无限度地抬高租金。“他们可能是会两百、三百、五百地加,但如果一方觉得超过他运营价格的极限,就不会再出手。因为合租客户一般对价格的敏感度非常高,即便每月每间只有几百元的差距,都可能导致空置率的上升。市场上肯定会有一两家在抬高租金,但如今的情绪肯定是被放大了。”

 

小笛来自江苏徐州,在一家时尚杂志社做新媒体编辑。父母由于担心她的安全,在公司附近给她租了一间月租4000元的公寓。小笛为了住的安心,来京之初在工作之余就去做兼职,那些日子她每天都是早出晚归

 

虽然方可认同,无论是自如还是蛋壳,都为长租公寓行业的起步、发展做了许多贡献,但对“偏安”已久的广东同行来说,外来者的冲击是巨大的,不仅在拿房上,也在出租上。

“广州这个市场这么多年都是押二付一,但是这两家企业进来后,会使用金融杠杆,做押一付一,或者押零付一,那我们不能跟进的话,就肯定会丧失用户。”之前,方可只在有去库存需求的时候会做此类促销,但现在,在很多租客眼中,“押一付一”似乎成了市场常态。

不过,方可并不愿意尝试金融杠杆,虽然曾有很多企业找来,但方可从没考虑过引入租金贷,“它不是一个稳健的扩张方式。万一哪个环节出问题的话,资金链一断裂,会产生很大问题。我觉得,还是有多少能力办多大事情。”如今,方可的公寓品牌也新增了“押一付一”,不过仅针对刚毕业的大学生。

 

2017年7月19日,北京,周晓烨从东北一所211大学硕士毕业,在中关村一家互联网公司工作。她与5人合租在北五环外,每月房租1600元

 

“虽然还没听说周边有小型长租公寓倒掉的,但是会有一些被别人并购了,自如和蛋壳是不做并购的。”方可今年也接触了四五家主动提出被并意向的长租公寓品牌,慎重考虑下,他们最终并了两家。“都是手里握着七八十套房源这样的小二房东,巨头没来之前,他们可能活得还蛮滋润,现在压力就很大了,这也是行业洗牌的正常过程。”

有了被“秒杀”的第一次,第二次又见面,房东还没来,方可就撤了,“跟同行有一些沟通,他们大公司,一般两房都是定的标准价6000。了解了他们的定价和策略,就没必要浪费时间了。后来,中介再找我们,如果还有其他人开价,基本上我们就不去谈了。”

“只能这样,因为你没有资本去跟他们拼啊,拼一套、两套还好,一两百套怎么跟他拼?你还没拼,可能自己就死掉了。”方可知道硬碰硬没有优势,他只能在差异化产品、细分市场上下功夫,而这就意味着经营策略的转型。

去年12月以来,方可开始尝试瞄准一个新的细分市场——面向外地来穗高管家庭的长租公寓。“我们发现,珠江新城、天河北这边有很多公司会从外地聘请一些高管,但是因为限购政策,他们一时买不了房。公司虽然可以报销房租,但市面上个人房东的房子满足不了他们的需求,高档酒店的设施也并不居家,我们有能力填补这个市场空白。”半年来,方可已经做了160套这样的租房产品,“合租的项目也会去做,但高管公寓可能会是我们未来的主要方向了。”

方可很清楚,现在他手中握着的几百套房源大多得益于“先发优势”,因为之前拿房租金比较低,所以定价也比较低,这轮涨价风波中,他可以维持房租不变;但如果是新进入的创业公司,在这轮行情下,前端拿房的价格上涨,肯定会传导到后端的出租价格上。

“当然,也不排除有一些大的企业高价拿房、低价出房,先占领市场嘛。” 方可介绍说,之前深圳市场就打得很疯狂,“我听到过一个说法是,一般开价5000,他们报5500,然后直接5500租出去,这样第一年他的压力会特别大。”方可觉得这也无可厚非,“每个企业都有自己的经营策略,这是完全的市场行为,他们有这样的实力,就可以这样去做。”

方可知道,自己的安宁只是暂时的,“再过几年就不一样了,等到他们扩张得非常大的时候,如果你还没有选好一个细分市场,你就没有发展空间了。只是守着目前的方向过日子,再过几年,你就消失了。”

不只是方可,这几乎是所有仍想在行业中活跃的中小玩家都必须思考的问题,“任何行业都是这样,肯定会有头部的几个企业占领大部分市场。”但让他庆幸的是,至少在广州,还有大量的城中村改造尚在进行。

“我们所知的消息是,广州在未来几年还要改造13个城中村。但实际上,像这样的城中村应该还有几十、上百个。相比北京、上海,广州的房源目前是比较充足的,低端、中端、高端都比较均匀。如果哪一天,城中村被开发商给控制了,像自如、蛋壳这样的大公司把城中心的个人房源给垄断了,那肯定租金就上来了。”据方可介绍,珠江新城已经开始出现这样的现象。

“每一个长租供应商都想压价,以较低的租金把房子拿过来,然后以合理的价格租出去,如果说我能以更低的成本拿到房子,为什么要以更高的成本拿呢?这显然违背商业原则。只不过,行业发展到一定程度,就会不惜成本去抢占市场,大家争抢的核心是租房这个入口,错过了你就再也没有机会了。”方可直言,在这个阶段,无论是头部玩家,还是其余想分一杯羹的中小玩家,每个人危机感都很强,激烈的竞争会持续下去。

“但核心的观点是,长租公寓绝对不是推高房租价格的核心因素,绝对不是,也完全没有这个能力,你怎么可能以2%的市场占有率撬动整个市场?”(2017年6月,华菁证券发布长租公寓行业报告,称我国目前品牌公寓的数量不到200万间,占整体租赁市场的比重约为2%。报告预测未来整体品牌公寓的市场占有率将分布在10%-15%的范围内。)

方可认为这次以北京为代表的多地租金暴涨背后,最关键的还是供需矛盾,“北京之前拆了那么多棚户、违建,那之前住在那里的人要去哪里住?加上限购调控趋严,一部分买房刚需被抑制,供应量有限,需求量不断上升,价格上涨是自然的。资本是其中的原因之一,但绝不是最核心的因素。”

 

前路

不同于方可的现身说法,陈岱试图从理论角度佐证一个相同的观点,“有报道说长租公寓公司通过抬高房租收取房源,形成垄断后,利用高租金赚取暴利,并且给租客造成极大的负担。其实从宏观经济学上看,随着边际成本逐渐提高,长租公寓中介通过提高房租获取原始房源的做法会使成本大幅提高,利润迅速下降,这是有悖于企业经营理念的;而随着租房价格的提升,会促使更多的房源进入市场,增加供给,两方面因素作用会慢慢达到一个平衡,最终决定价格的还是供求关系。”

但经济学原理比起焦虑的现实和不明朗的未来,还是略显苍白。

在陈岱看来,“资本运作的逻辑在这个领域没有什么特别,迅速占领市场,争取价格决定‘话语权’,经过‘行业洗牌’,持续赚取利润。资本在意的不是提高多少租金率,关注的是占领市场后的利润。”

但在搏命拼杀、抢占万亿市场的过程中,在走向政策倡导的“规模化、集约化、专业化”的道路上,曾经被速度遮盖住的问题正在激化并加速暴露。

 

2017年7月27日,北京,对于刚刚毕业的小秦同学来说,相较于找工作,在北京找个住处更加困难。小秦和很多年轻人一样,抱着出去闯一闯的心态来的北京,在一家互联网公司工作,目前暂住在北五环的亲戚家。为了尽快找到住处,他一有空就在租房APP上查看最新的出租信息

 

9月1日,一篇题为《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的自媒体文章再度引发民情激愤。虽然目前很难证明装修污染和白血病的直接关系,但这不是自如第一次被曝出“甲醛超标”问题。在此之前,中央人民广播电台、《新京报》等多家媒体均有过相关报道,一些反应较明显的受访对象曾出现过恶心、头晕、血小板减少等症状。即便自如屡次公开声明“所选装修材料都有严格标准”,但关于自如甲醛房的“维权”一直存在。

“自己家里装修会选择比较优质的环保材料,我们一般建议晾一到两个月再入住,”一位行业相关人士对《南方人物周刊》介绍,“这些长租公寓品牌用的材料肯定不会跟自家选材一样讲究,这么短时间肯定不足以让甲醛散到比较低的浓度。”

在方可看来,从装修到入住,基本行业都留存一个月的时间,只不过有的是在回迁房的基础上直接添家具,基本没什么味道,而如果是要重新装修,味道就会比较重。根据部分网友在微博热搜话题下的留言,很多时候,一个月的装修散味期都很难保证,“有的房子工人还在装修,管家就会带人去看房。”

实际上,一位在北京任职的自如员工对《南方人物周刊》透露,这次出事之前,他曾留意到有部分新房源从收房、装修到上架,周期仅在两周左右。

家住中关村的黄言向《南方人物周刊》透露,他家楼下的自如房从开始装修到搬进住户就不足一个月。黄言自己曾在自如住过,但是不足半年便因各种啼笑皆非的问题而搬出,“有一次上厕所,发现马桶跑了,仔细一看,原来是用来固定的胶开了,安装的时候都没有拧螺栓。”

而在《南方人物周刊》记者所在的另一个装修主题的微信群里,一位网名为“花落”的群友就吐槽说,“我现在装修的房子之前是租给自如的,工人这次来拆旧,边拆边笑,瓷砖上面铺地板,墙上也是一层没拆又涂了一层。”

除此之外,因为许多公寓品牌对合租租客性别不限,还有人提及了其中可能出现的安全问题。据“蛋壳公寓受害者维权群”群主“罗宝”的讲述,她的房间原本是她一人入住,但是最近有朋友在此借住了一个月,可蛋壳对此一无所知。“蛋壳不做登记,对居住人员成分也不控制,会有各种安全隐患。”

“蛋壳公寓受害者维权群”依然热闹,已被曝出的、没被曝出的,群友们在这里吐槽各种话题,资历老一点的群友为新加入的群友建言支招,传授曾经的“抗争”经验。就在8月31日,一位网名为“麦旋风”的群友在一番挣扎后还是决定签了“押一付一”的贷款合同,“管家说季付不用贷款,但是我东拼西凑也刚刚好能押一付一”,在群友们的建议下,她把电子合同打印出来留了底。另一些人则在群里分享着甲醛检测“超标”的结果,准备预约医院抽血检查。

8月31日,自如曾针对其房屋甲醛超标问题发布一份承诺书称,2018年9月1日起,下架全国九城全部首次出租房源,待CMA认证机构检验合格后再行上架。自如表示,未来所有新增房源都将100%检测合格后上架出租,并在自如APP详情页展示检测合格报告。此外,对于2018年6月1号后入住自如首次出租房源的租客,如对室内空气质量有疑问,可向自如申请免费空气质量检测。如果存在房源空气质量超标问题,可以选择无条件退租、换租或者在空气质量治理合格后入住等方式。

即便民情似流水,热点在轮替,但更多的质疑和讨论在路上。

危机能让一些长租公寓企业撕下华丽数据背后的遮羞布、正视良知的紧迫么?由长租公寓危机直接触及的城市化的阵痛、金融创新与滥用、政策的张弛收缩、住房市场供需长期失衡等纷繁复杂的问题能再度被正视么?

问题始终锚定,但回答的过程漫长而崎岖。

(文中柳平,吴宁,孙旭,方可,黄言均为化名)

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南方人物周刊 2018 第35期 总第573期
出版时间:2018年11月15日
 
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