【政经】房地产泡沫风险小产能过剩风险大

稿源:南方人物周刊 | 作者: 叶檀 日期: 2018-01-03

中国金融真正的风险是银行隐藏的坏账,是金融资产质量太烂,而不是其他


  年初房贷持续收紧。据新华网报道,与往年“年初松,年末紧”不同,2014年开年各银行的房贷业务并未放松,大量股份制银行和城商行已退出房贷市场,首套房贷款利率八五折优惠已经绝迹。

  房地产市场去杠杆化是对房地产泡沫的严峻挑战,如果真的有泡沫的话。

  金融泡沫的特点就是债务高杠杆,中国温州、鄂尔多斯等地就是先例。温州炒房团组团到各地以民间一分息融入的资金购入某地房产,房产当年升值的幅度必定在20%以上,而后出售房产或者以房产抵押的方式从银行获得资金进入高利贷、房地产、矿山等高收益领域。这并不奇怪,这些地方的房地产市场崩溃的先兆就是民间高利贷市场崩盘、银行坏账离奇上升。从有房地产市场化以来,频繁进行的调控,提升了一些中小城市的高利贷市场崩盘的频率。如《南方周末》报道的山东邹平、《华夏时报》报道的鄂尔多斯等地,高利贷以中小企业、矿山为壳,与房地产市场有着千丝万缕的联系。

  房贷收紧,一些地方的地价还在创出新高,就不是房地产泡沫能够解释的,而需要用中国特色的地方主导的GDP政绩加以解释。

  有学者并不赞同中国存在广泛的房地产泡沫,新加坡南洋理工大学经济学教授黄有光最近撰文驳中国房价泡沫论,指出至少这3年来,全国平均市场房价(以前政府或单位辅助的房价不可比)增加远远少于居民收入。

  不排除在某些大城市中心地段的房价增加,可能超过人均收入。这是预期中的经济现象,不会造成严重社会问题,也不应该会引发金融危机。英国《经济学人》近日刊登有关各国房价比较的文章,相对于长期平均,中国的房价相对其人均可支配收入,被低估37%。这是所有23个主要国家与地区中被低估第二厉害的国家;被低估最大的日本达到38%。

  判断房地产泡沫这一结论的论据很简单,如果中国房贷紧缩而房地产市场保持坚挺,说明房地产市场受到收入增长的支撑,没有泡沫。起码迄今为止,一二线城市能够禁得起市场的考验。融360监测数据显示,1月虽然银行贷款处在均匀发放阶段,但整体信贷额度依旧趋紧。房贷趋紧近一年,一二线尤其是一线城市房价仍在持续上涨,说明这些地区的房地产市场无泡沫。

  而三四线城市则岌岌可危,一些小城市增加了房产推销力度,甚至动用政府力量推销,说明此前大量库存未能得到消化。政府为了GDP与地方财政收入大力卖地却没有考虑到消费能力,这些地方会撑死的。这样的房地产市场面临的不是泡沫风险,而是产能过剩,与政府为了推动GDP上马钢铁、水泥、电解铝等过剩产能没有什么不同。与泡沫崩溃不同的是,这些地方的银行坏账将因此而上升,不会出现急性泡沫崩溃风险,传染性也不强。

  中国房地产市场与日美等国有所不同,收入上升、泡沫风险与产能过剩纠缠在一起,各个城市、各个地区千差万别,试图以房地产金融一个理论统括房地产市场,是不可能完成的任务。


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南方人物周刊 2019 第23期 总第601期
出版时间:2019年08月08日
 
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